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1 Raiffeisen-Immobilienfonds Halbjahresbericht Rechnungsjahr 2012 Objekt: Tour 64, Nanterre; Photo: Gaelle Le Boulicaut
2 Inhaltsverzeichnis 1. Grundlagen Allgemeine Fondsdaten Fondscharakteristik Entwicklung des Fonds Fondsdetails in Euro Umlaufende Anteile Fondsdetails der letzten fünf Rechnungsjahre in Euro Entwicklung des Fondsvermögens und Ertragsrechnung in Euro Fondsergebnis 30. Juni 2012 in Euro Bericht des Fondsmanagements Entwicklung und Ausblick Die Immobilienmärkte im Überblick Bericht über die Aktivitäten im ersten Halbjahr Immobilienbestand Zusammensetzung des Fondsvermögens in Euro Liegenschaftsverzeichnis und Verzeichnis der Grundstücks-Gesellschaften zum Stichtag
3 Sehr geehrte Anteilinhaber, die Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. erlaubt sich, den Halbjahresbericht des Raiffeisen- Immobilienfonds für die Periode vom 1. Jänner bis 30. Juni des Rechnungsjahres 2012 vorzulegen. Wertermittlung Der Wert eines Anteils ergibt sich aus der Teilung des Gesamtwerts des Fonds einschließlich der Erträgnisse durch die Zahl der Anteile. Der Gesamtwert des Raiffeisen-Immobilienfonds wird aufgrund der nicht länger als ein Jahr zurückliegenden Bewertung gemäß 29 ImmoInvFG und der jeweiligen Kurswerte der zu ihm gehörigen Wertpapiere und Geldmarktinstrumente zuzüglich des Werts der zum Fonds gehörenden Finanzanlagen, Geldbeträge, Guthaben, Forderungen und sonstigen Rechte abzüglich Verbindlichkeiten von der Depotbank ermittelt. Das Nettovermögen wird nach folgenden Grundsätzen ermittelt: a) Der Wert von Vermögenswerten nach 21 (insbesondere bebaute und unbebaute Grundstücke) und 23 (insbesondere Grundstücks-Gesellschaften) ImmoInvFG. b) Der Wert von Vermögenswerten, welche an einer Börse oder an einem anderen geregelten Markt notiert oder gehandelt werden, wird prinzipiell auf der Grundlage des letzten verfügbaren Kurses ermittelt. c) Sofern ein Vermögenswert nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten Markt notiert oder gehandelt wird oder sofern für einen Vermögenswert, welcher an einer Börse oder an einem anderen geregelten Markt notiert oder gehandelt wird, der Kurs den tatsächlichen Marktwert nicht angemessen widerspiegelt, wird auf die Kurse zuverlässiger Datenprovider oder alternativ auf Marktpreise gleichartiger Wertpapiere oder andere anerkannte Bewertungsmethoden zurückgegriffen. Die Software rechnet mit einer Genauigkeit von fünfzehn Nachkommastellen und nicht mit den angezeigten zwei Nachkommastellen. Wien, 21. August
4 1. Grundlagen 1.1. Allgemeine Fondsdaten Tranche Auflagedatum ISIN ausschüttend (A) AT teilthesaurierend (T) AT vollthesaurierend Ausland (V) AT Fondssparen ausschüttend (A) AT Fondssparen thesaurierend (T) AT Objekt: Logistik Bingen-Grolsheim; Photo: Frank Seifert 1.2. Fondscharakteristik Fondswährung: EUR Rechnungsjahr: Ausschüttungstag: EU-Richtlinien-Konformität: nicht EU-Richtlinien-konform Fondstyp: Immobilienfonds nach dem ImmoInvFG Depotbank: Raiffeisen Bank International AG, Wien Kapitalanlagegesellschaft: Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Schwarzenbergplatz 3, 1010 Wien Tel , Fax Firmenbuchnummer: i Fondsmanagement: Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h., Wien Abschlussprüfer: KPMG AG, Wien 4
5 2. Entwicklung des Fonds 2.1. Fondsdetails in Euro Fondsvolumen , ,38 Errechneter Wert/Anteil (A) 100,80 99,92 Ausgabepreis/Anteil (A) 104,33 103,42 Errechneter Wert/Anteil (T) 113,62 114,88 Ausgabepreis/Anteil (T) 117,60 118,90 Errechneter Wert/Anteil (V) 115,70 116,98 Ausgabepreis/Anteil (V) 119,75 121, Ausschüttung/Anteil (A) 2,00 KESt-Auszahlung/Anteil (T) 0,00 Wiederveranlagung/Anteil (T) 4,02 Wiederveranlagung/Anteil (V) 4,09 Die kuponauszahlende Bank ist verpflichtet, von der Ausschüttung Kapitalertragsteuer einzubehalten Umlaufende Anteile Ausschüttungsanteile (A) Teilthesaurierungsanteile (T) Vollthesaurierungsanteile (V) Umlaufende Anteile am , , ,000 Absätze , ,457 0,000 Rücknahmen , ,157 0,000 Umlaufende Anteile am , , ,000 Umlaufende Anteile insgesamt ,752 5
6 2.3. Fondsdetails der letzten fünf Rechnungsjahre in Euro Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt unter Annahme gänzlicher Wiederveranlagung von ausgeschütteten Geldsummen bzw. ausgezahlten KESt-Beträgen zum errechneten Wert am Ausschüttungs- bzw. Auszahlungstag: Fondsvermögen Fondsvermögen gesamt , , , , ,38 Ausschüttungsanteile Errechneter Wert/Anteil 107,94 97,17 100,27 100,80 99,92 Ausschüttung 2,00 0,00 2,25 2,00 -- Wertentwicklung in % 1,43 8,07 3,19 2, Teilthesaurierungsanteile Errechneter Wert/Anteil 116,87 107,09 110,51 113,62 114,88 Zur Teilthesaurierung verwendeter Betrag 0,00 0,00 2,87 4,02 -- KESt-Auszahlung gem. 14 Abs. 1 ImmoInvFG 0,34 0,00 0,00 0,00 -- Wertentwicklung in % 1,43 8,07 3,19 2, Vollthesaurierungsanteile Errechneter Wert/Anteil 118,61 109,04 112,52 115,70 116,98 Zur Vollthesaurierung verwendeter Betrag 0,00 0,00 2,92 4,09 -- Wertentwicklung in % 1,43 8,07 3,19 2, Wir weisen darauf hin, dass die Rendite infolge von Wertschwankungen steigen oder fallen kann. Die Performance wird von der Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. entsprechend der OeKB-Methode, basierend auf Daten der Depotbank, berechnet. Ausgabe- und Rücknahmespesen werden nicht mitberücksichtigt. Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Immobilien-Investmentfonds zu. Die Wertentwicklung wird in Prozent (ohne Spesen) unter Berücksichtigung etwaiger Ausschüttungen und Auszahlungen angegeben. 1 Gemäß den Bestimmungen des Wertpapieraufsichtsgesetzes 2007 und der Interessenkonflikte- und Informationen für Kunden-Verordnung (IIKV) ist Angabe der unterjährigen Wertentwicklung erlaubt. 6
7 2.4. Entwicklung des Fondsvermögens und Ertragsrechnung in Euro Entwicklung des Fondsvermögens Fondsvermögen am ( ,709 Anteile) ,18 Ausschüttung am ,54 KESt-Auszahlung am ,00 Ausgabe von Anteilen ,50 Rücknahme von Anteilen ,17 Anteiliger Ertragsausgleich ,64 Fondsergebnis gesamt ,77 Fondsvermögen am ( ,752 Anteile) ,38 Objekt: Moosach, München; Photo: Frank Seifert 7
8 2.5. Fondsergebnis 30. Juni 2012 in Euro A. Bewirtschaftungsgewinne Immobilien Mieterträge ,77 Sonstige Erträge ,55 Dotierung Instandshaltungsrücklage (vgl. Punkt F) ,51 Finanzierungsaufwendungen ,65 Nicht weiter verrechenbare Betriebskosten ,00 Ausländische Ertragsteuern ,80 Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung ,95 Devisenkursergebnis 2.213,37 Sonstige Aufwendungen , ,17 B. Abwertungsverluste Immobilien Immobilien-Aufwertungen (lt. Schätzgutachten) ,83 Immobilien-Abwertungen (lt. Schätzgutachten) ,00 anpassungen ,16 Ausländische latente Ertragsteuern ,48 Anteilige Anschaffungsnebenkosten ,45 Sachverständigenkosten , ,80 20-%-Kürzung gemäß 14 Abs. 4 ImmoInvFG (vgl. Punkt F) , ,44 C. Wertpapier- und Liquiditätsgewinne Zinserträge aus Festgeldveranlagung ,16 Zinserträge aus Bankguthaben , ,24 D. Kosten der Verwaltung des Fondsvermögens Vergütung an die KAG ,04 Aufwendungen für die Depotbank ,34 Rechenschaftsberichtkosten, Veröffentlichungskosten 9.632, ,50 E. Ertragsausgleich Ertragsausgleich für Erträge des Rechnungsjahres , ,64 Jahresgewinn 2012 (gemäß 14 ImmoInvFG) ,17 F. Überleitung/Neutralisierung Dotierung Instandhaltungsrücklage (vgl. Punkt A) ,51 Tatsächliche und rückgestellte Instandsetzungsaufwendungen ,79 20-%-Kürzung gemäß 14 Abs. 4 ImmoInvFG (vgl. Punkt B) , ,94 Fondsergebnis 2012 gesamt ,77 8
9 3. Bericht des Fondsmanagements 3.1. Entwicklung und Ausblick Im ersten Halbjahr 2012 haben sich die Immobilienmärkte weniger dynamisch entwickelt als erwartet. Nicht nur sind in vielen Märkten die Investitionsvolumen gesunken, sondern auch die Vermietungsaktivitäten sehr verhalten gewesen. Die Ursache für diese Zurückhaltung ist in den schlechten wirtschaftlichen Daten und Prognosen vor allem des Euroraumes zu sehen. Dies bestätigen die sinkenden Werte nahezu aller wichtigen Wirtschaftsindikatoren. So zeigt zum Beispiel der von der Europäischen Kommission erhobene Business Climate Indicato rezessive Tendenzen der wirtschaftlichen Entwicklung an. Die negative Einschätzung wird mit Rückgängen bei den Auftragseingängen, Produktionserwartungen und der tatsächlichen aktuellen Produktion und vollen rn begründet. Viele europäische Volkswirtschaften weisen inzwischen für zwei aufeinander folgende Quartale negative BIPs auf und befinden sich damit in der Rezession. Die Europäische Kommission spricht zwar noch immer nur von einer technischen Rezession, hat aber zuletzt für die zweite Jahreshälfte 2012 und für 2013 nur mehr verhaltene Wachstumsaussichten prognostiziert. Einzige Lichtblicke sind Polen, Deutschland und Großbritannien, deren Economic Sentiment Indicators im Mai bzw. Juni 2012 Zuwachsraten erzielten bzw. über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Die gedämpften wirtschaftlichen Aussichten, die auch durch den Ausgang der Wahlen in Griechenland (Regierungsbildung zweiter Wahl, politische Spaltung des Landes) und Frankreich (Neuorientierung der europäischen Wirtschaftspolitik) nicht positiv beeinflusst werden konnten, hinterlassen erste Spuren an den Immobilienmärkten. Aufgrund der nach wie vor bestehenden Risikoaversion vieler Investoren bleiben Länder wie Deutschland, Großbritannien und die nordischen Staaten im Anlagefokus. Ein mögliches Überschwappen der griechischen Krise auf Spanien, Portugal und Italien setzt den südeuropäischen Immobilienmärkten weiter zu. Insgesamt ist das Investitionsvolumen auf knapp 49 Milliarden Euro zurückgegangen, das ist um zehn Prozent weniger als noch im Vergleichsquartal des Vorjahres. Die Flucht in Qualität und Sicherheit hält weiter an. Die Preise im Spitzensegment blieben nun seit rund einem Jahr nahezu unverändert. Dass angesichts dieses Umfeldes viele Firmen auch ihre Mietentscheidungen wieder in die Länge ziehen, überrascht deshalb nicht. Allein die Tatsache, dass kaum neue Gebäude auf den Markt kommen, weil Finanzierungen knapp sind, lässt die Leerstandraten unverändert oder sogar leicht zurückgehen. Das Mietwachstum ergibt sich meist nur aus der Inflationsanpassung Die Immobilienmärkte im Überblick Am französischen Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr 2012 mit 5,7 Milliarden Euro deutlich mehr Umsatz als in der Vergleichsperiode des Vorjahres erzielt. Es bleibt aber abzuwarten, ob eine ähnlich grandiose Steigerung des Umsatzes in der zweiten Jahreshälfte 2012 wie im Jahr 2011 zu erreichen ist. Bemerkenswerteste Einzeltransaktion mit 500 Millionen Euro war der Ankauf der Immobilie Avenue des Champs-Elysee (Virgin Mega Store) im achten Arrondissem*nt durch den Staatsfonds von Qatar. Trotzdem beherrschen noch immer französische Käufer den französischen Immobilieninvestmentmarkt. Mit der Flucht in Qualität und Sicherheit der Investoren und mangels Fremdfinanzierungsmöglichkeiten ist neben der verminderten Neubautätigkeit auch der Handel mit gebrauchten, renovierungsbedürftigen Immobilien in der Peripherie praktisch zum Erliegen gekommen. Dadurch geht die Schere zwischen Alt- und Neuobjekten immer weiter auseinander. Während Spitzenobjekte Renditen von 4,75 Prozent erzielen, liegen Renditen für gebrauchte Gebäude meist jenseits der Sieben-Prozentmarke Quadratmeter Büroflächen konnten im ersten Halbjahr 2012 in der Ile de France vermietet werden, das ist um fast ein Fünftel weniger als im ersten Halbjahr 2011, liegt aber immer noch im zehnjährigen Durchschnitt. Die zunehmenden Sorgen über die wirtschaftliche Entwicklung ließen viele Unternehmen die Entscheidung über Umsiedlungen und Neuanmietungen verschieben. Der Zwang, durch Standortverlegungen Flächenreduktionen, Standortkonzentrationen und Effizienzsteigerungen zu generieren, bleibt für die nächsten Monate ebenso bestehen wie der Druck auf die Vermieter, mit attraktiven Angeboten die Bestandsmieter in den Gebäuden zu halten, aufrecht. Da im ersten Halbjahr 2012 nur rund Quadratmeter Büroflächen in der Ile de France auf den Markt gekommen sind, ist das Flächenangebot an sofort verfügbaren Flächen um vier Prozent niedriger als zum Jahresende 2011 und beläuft sich auf 3,6 Millionen Quadratmeter. Unverändert beträgt die Jahresspitzenmiete für Neubauten im Central Business District knapp 800,00 Euro pro Quadratmeter. 9
10 Im ersten Halbjahr 2012 setzte sich die negative Entwicklung des Jahres 2011 mit zwei nennenswerten Ausnahmen leider fort: es gab sehr wenige Immobilientransaktionen, mit denen rund eine Milliarde Euro umgesetzt wurden. Der relative hohe Umsatz erklärt sich aufgrund zweier Großtransaktionen, ohne die es praktisch Stillstand am holländischen Investmentmarkt gegeben hätte. In Eindhoven erwarb die Chalet Group den High Tech Campus um 425 Millionen Euro, in Amsterdam kaufte Deka die Büroimmobilie The Rock um 138 Millionen Euro. Der Logistikmarkt brach sogar um 93 Prozent ein und verzeichnete wirklich nennenswerte Transaktion. Die schwache Investitionstätigkeit im ersten Halbjahr 2012 hatte dieselben Gründe wie 2011: Rückzug deutscher Fonds als Käufer, Rückzug deutscher Banken im Finanzierungsbereich, zu wenig wirkliche Prime-Immobilien in der nordnung bis 30 Millionen Euro. Zudem sind die Kreditbedingungen schlechter geworden. Die Ankaufsrenditen im Spitzensegment gaben deshalb auch etwas nach und liegen nun bei sechs Prozent in Amsterdam South Axis. Die durchschnittlichen Renditen liegen deutlich höher bei 7,5 bis acht Prozent. Parallel dazu entwickelte sich auch der Vermietungsmarkt sehr schleppend und zurückhaltend. Am gewerblichen Immobilienmarkt in Ungarn fanden nennenswerten Transaktionen statt. Aufgrund der schlechten gesamtwirtschaftlichen, der immer noch politischen Achterbahnfahrt der Regierung Orban und der hohen Risikoscheu sowie der mangelnden Finanzierungsbereitschaft der Banken wird sich die Situation auch nur sehr langsam entspannen. Institutionelle ausländische Investoren meiden nach wie vor Neuengagements in Ungarn. Da kaum Neubautätigkeiten stattfinden, sinkt der Leerstand langsam, aber kontinuierlich. Mieten und Ankaufsrenditen blieben unverändert gegenüber dem Jahresendquartal Im ersten Halbjahr 2012 betrug das Gesamttransaktionsvolumen für polnische Gewerbeimmobilien eine Milliarde Euro, das ist fast doppelt so viel wie im ersten Halbjahr Allerdings waren drei sehr große Transaktionen für dieses ausgezeichnete Ergebnis mitverantwortlich: der Erwerb eines großen Teils des Einkaufszentrums Zloty Tarasy durch AXA/CBRE/Rodamco von ING, der Erwerb eines Logistik-Portfolio durch Hines von Prologis um rund 100 Millionen Euro und der Ankauf des Shopping Centers Alfa Centrum in der Kreisstadt Olsztyn (Allenstein) durch Rockspring um fast 84 Millionen Euro. Ungewöhnlich für den polnischen Investitionsmarkt ist der sehr hohe Anteil des Einzelhandels von fast 60 Prozent des Gesamtmarktes. Für die kommenden sechs Monate wird aber ein deutlicher Anstieg der Bürotransaktionen erwartet, sodass das Verhältnis wieder ausgeglichener werden wird. Die starke Nachfrage nach Büroimmobilien in Warschau wird die Spitzenrenditen weiter sinken lassen, sodass sie gegen Jahresende 2012 bei rund sechs Prozent zu liegen kommen. Im ersten Halbjahr 2012 erhöhte sich der Gesamtbestand an modernen Büroflächen in Warschau um rund Quadratmeter auf 3,7 Millionen Quadratmeter. Für 2012 und 2013 kommen rund Quadratmeter hinzu. Die wieder zunehmende Bautätigkeit ist unter anderem der starken Vermietungsleistung der vergangenen 15 Monate geschuldet. Im ersten Halbjahr 2012 konnten knapp Quadratmeter vermietet werden. Die Spitzenmieten bleiben im Großen und Ganzen stabil, die gewährten zusätzlichen Vergünstigungen nehmen aber weiter ab Objekt: Gate One Business Park, Warschau; Photo: Sky Concept Im Bereich der Logistikimmobilien war die Bautätigkeit in Warschau dagegen sehr bescheiden. Lediglich Gate One Business Park und ein Projekt von Ideal Idea (in Summe Quadratmeter) befinden sich in Bau. Die Vermietungsaktivität war im ersten Halbjahr 2012 traditionell noch sehr verhalten, für die kommenden Monate wird 10
11 eine deutliche Steigerung erwartet. Die Renditen und Mietpreise blieben gegenüber dem Jahresende 2011 unverändert. Nach dem Rekordjahr 2011 hat sich der deutsche Logistikmarkt auf hohem Niveau im ersten Halbjahr 2012 stabilisiert. Mit deutschlandweit 1,8 Millionen Quadratmeter vermieteten Hallenflächen wurde ein sehr beachtliches Ergebnis erzielt, das aber um 15 Prozent unter dem ersten Halbjahr 2011 lag. Auf die großen fünf Ballungsräume entfielen rund Quadratmeter. Dies stellt ein Minus von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar, bestätigt aber die seit Jahren erkennbare Entwicklung zu Konzentrationen in den großen Märkten München, Frankfurt-Main- Region, Berlin, Hamburg und Düsseldorf. Neu hingegen war in den ersten Monaten des Jahres 2012 die doch sehr unterschiedliche Entwicklung in den fünf Kernregionen. Während Frankfurt, Berlin und Hamburg signifikante Einbußen erlitten, lagen die Regionen München und Düsseldorf deutlich im Plus zeigte bislang zudem den Trend zu immer mehr eigengenutzten Hallen, da das knappe Angebot die großen Logistiker und Handelsketten dazu veranlasste, die Hallen selbst bauen zu lassen und zu finanzieren. Ob dieser Trend weiter anhält und diese Produkte auf den Immobilieninvestmentmarkt landen, ist noch nicht abschätzbar. Das Transaktionsvolumen auf dem Münchner Investmentmarkt betrug im ersten Halbjahr 2012 fast 750 Millionen Euro und lag deutlich über den Erwartungen. München hat sich damit als einer der stärksten Investitionsstandorte Europas etabliert. Die größte Transaktion war der Ankauf der Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring für rund 320 Millionen Euro durch die IVG. Die Spitzenmiete ist im ersten Halbjahr geringfügig gestiegen und beläuft sich nun auf 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Durchschnittsmonatsmiete konnte ebenfalls um 30 Cent auf 14,80 Euro zulegen. Die Leerstandrate hat sich aufgrund der geringeren Fertigstellungen auf 6,5 Prozent reduziert. Objekt:Terrano, München; Photo: Frank Seifert 3.3. Bericht über die Aktivitäten im ersten Halbjahr 2012 Investments Das Gebäude Gate One Business Park in Warschau wurde im Juni baulich fertig gestellt. Ausständig ist noch die Benützungsbewilligung, deren Erteilung für Anfang August 2012 erwartet wird. Es konnte bereits ein erster Mietvertrag über rund acht Prozent der Gesamtfläche mit einem E-commerce-Unternehmen Schweizer Investoren unterfertigt werden. Ingesamt wurden fast neun Millionen Euro in die Fertigstellung der Immobilie investiert. Verkaufsaktivitäten Im Rahmen der Portfoliooptimierung und unter Ausnutzung der guten Nachfrage nach deutschen Immobilien wurden im Juni 2012 erste, noch unverbindliche Gespräche über den Verkauf zweier deutscher Logistikobjekte geführt. Ziel ist die bestmögliche Veräußerung in den nächsten zwölf Monaten. 11
12 Vermietungen und Instandhaltungen Nach Abschluss eines weiteren Mietvertrages mit einem Dienstleistungsunternehmen aus der IT-Branche liegt die Vermietungsquote für das Objekt Terrano in München nun bei rund 92 Prozent. Für die Büroimmobilie in Moosach konnten ebenfalls weitere Mieter (vor allem Ärzte) gewonnen werden. Aufgrund der ausgezeichneten Auslastung des Hotels wird die Erweiterung um einige Zimmer geprüft. Die Vermietungsquote konnte auf über 75 Prozent erhöht werden. Zudem erfährt der Mikrostandort Moosach-Bahnhof eine Aufwertung durch den angrenzenden Bau eines Studentenwohnheims und Einzelhandelszentrums. Der Eingangsbereich des leerstehenden Bauteiles D bei Admiraal I wird neu gestaltet, um eine attrakivere Eingangssituation zu schaffen. Die Vermarktung selbst verläuft aufgrund der sehr schwachen Nachfrage schleppend. Die Verhandlungen mit dem staatlichen Mietinteressenten aus dem Gesundheitswesen über rund Quadratmeter Büroflächen im Gebäude Tour 64 stehen kurz vor Abschluss. Der fertig verhandelte Mietvertrag benötigt noch die formale Zustimmung zur Unterfertigung durch die Oberbehörde, die für August 2012 erwartet wird. Die Stadt Colombes möchte am Standort des Gebäudes Le Magellan (und angrenzender Grundstücke) ein neues Stadtviertel entwickeln, wofür eine konkrete Machbarkeitsstudie durchgeführt wurde. Geplant ist neben der Verbesserung des öffentlichen Verkehrs durch die Verlängerung der Straßenbahnlinie T1 die Umnutzung in Wohnen und die Errichtung von insgesamt 1400 Wohneinheiten. Das Mega-Projekt soll mit Unterstützung der stadteigenen Entwicklungsgesellschaft in einer steuerbegünstigten Rechtsform in den kommenden vier bis fünf Jahren umgesetzt werden. Objekt: Tour 64, Nanterre; Photo: Gaelle Le Coulicaut 12
13 4. Immobilienbestand Objekt Anschaffung 1 Letztbewertung 1 Tour Nanterre, 64, rue du 8 Mai 1945 Q4/ , ,00 Le Magellan Colombes, 146, boulevard de Valmy Q4/ , ,00 Jeûneurs Paris, 24, rue des Jeûneurs Q1/ , ,00 Coupôle Charenton le Pont, 14, place de la Coupôle Q1/ , ,00 Admiraal I 3439 LM Nieuwegein, Ringwade 1 (A D), Utrecht Q2/ , ,00 Admiraal II 3439 LM Nieuwegein, Ringwade 71 (F, G), Utrecht Q1/ , ,00 Landmark Podium 3800 GE Amersfoort, Podium 4 Q2/ , ,00 LC Kassel, George-Stephenson-Straße 13 Q4/ , , Bingen-Grolsheim, Albert-Schweitzer-Straße 3 Q2/ , , Ennigerloh, Nordring 3 Q1/ , , Wiesbaden, Georg-Beatzel-Straße 15 Q4/ , , Erfurt, In der Langen Else 4 Q4/ , ,00 Terrano München, Arnulfstraße Q3/ , ,00 Moosach München, Bunzlauerstraße 5-9 Q2/ , ,00 Modularna Warschau, ul. Modularna 17 Q3/ , ,00 Gate One Business Park Warschau, ul. Dzialkowa 62 Q3/ , ,60 Tesco 1037 Budapest, Bécsi út. 258 Q4/ , ,00 Immobilienvermögen ,60 sarten 3 Geografische Verteilung 3 Handel 3% Logistik 26% Büro 71% Ungarn 3% Polen 16% Niederlande 20% Deutschland 44% Frankreich 16% 1 in Euro. 2 Vorläufiger. 3 Bezogen auf die Immobilienwerte. 13
14 5. Zusammensetzung des Fondsvermögens in Euro Direkterwerb 1 Anteilserwerb 2 Insgesamt % 1. Immobilien und immobiliengleiche Rechte Bebaute Grundstücke (Ausland) , , ,60 133,35 Aktivierte Anschaffungsnebenkosten , , ,33 3, , , ,93 136,71 2. Liquide Mittel Bankguthaben , , ,90 13, , , ,90 13,02 3. Sonstige Vermögensgegenstände Forderung Mieterkompensation , ,40 0,57 Umsatzsteuerverrechnung , , ,63 0,46 Abgrenzung Mieten , , ,56 0,25 Abgregrenzte Aufwendungen , , ,59 0,24 Forderungen an Mieter , , ,86 0,17 Abgrenzung Kreditgebühren , , ,44 0,07 Geleistete Barkautionen , ,12 0,07 Anteilige Bankzinsen , ,49 0,01 Sonstige Forderungen , , ,31 0, , , ,40 2,16 4. Verbindlichkeiten Bankverbindlichkeiten , , ,00 43,87 Anteilige Kreditzinsen , , ,79 0,31 Verbindlichkeiten gegenüber Verkäufern , ,40 0,26 Erhaltene Kautionen , , ,91 0,20 Betriebskostenverrechnung , , ,21 0,04 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,89 0, , , ,20 45,12 5. Rückstellungen Steuerrückstellungen Ausland , , ,65 5,57 Rückstellungen für Instandhaltungen , ,29 1,09 Rückstellungen für Anschaffungsnebenkosten , , ,39 0,02 Sonstige Rückstellungen , , ,32 0, , , ,65 6,77 Fondsvermögen ,38 100,00 1 Direkterwerb (Asset-Deal): Erwerb von Vermögenswerten gemäß 21 ImmoInvFG. 2 Anteilserwerb (Share-Deal): Erwerb von Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften gemäß 23 ImmoInvFG. 14
15 6. Liegenschaftsverzeichnis und Verzeichnis der Grundstücks-Gesellschaften zum Stichtag Für die Wertermittlung der Liegenschaften wird der arithmetische Mittelwert der Bewertungsgutachten zweier unabhängiger Sachverständiger herangezogen. Die Liegenschaften werden von den Gutachtern auf Basis des Ertragswertverfahrens bewertet, wobei die Vergleichswertmethode als Kontrolle herangezogen wird. Die Bewertung wird in Übereinstimmung mit international anerkannten Bewertungsstandards RICS Appraisal and Valuation Standards, herausgegeben von der Royal Institution of Chartered Surveyors und/oder gemäß 194 dt. BauGB ivm den Grundsätzen der deutschen Wertermittlungsverordnung (ohne gesonderte Ermittlung des Sachwerts) und den International Valuation Standards der IVSC durchgeführt. Gemäß 23 Abs. 2 ImmoInvFG ist vor Erwerb einer Beteiligung an einer Grundstücks-Gesellschaft ihr Wert durch einen Abschlussprüfer im Sinne der 268ff UGB zu ermitteln. Dabei ist vom letzten mit dem Bestätigungsvermerk eines Abschlussprüfers versehenen Jahres- bzw. Zwischenabschluss der Grundstücks-Gesellschaft auszugehen. Wenn dieser mehr als drei Monate vor dem Bewertungsstichtag liegt, ist von den Vermögenswerten und Verbindlichkeiten der Grundstücks-Gesellschaft auszugehen, die in einer vom Abschlussprüfer geprüften aktuellen Vermögensaufstellung ausgewiesen sind. Der Wertermittlung sind die in den 25 Abs. 2 ivm 29 Abs. 1 und 2 ImmoInvFG genannten Kriterien zu Grunde zu legen. Die im Jahres- bzw. Zwischenabschluss der Grundstücks- Gesellschaft ausgewiesenen Grundstücke sind gemäß 25 ImmoInvFG mit dem Wert anzusetzen, der von mindestens zwei unabhängigen Sachverständigen gemäß 29 ImmoInvFG festgestellt wurde. 15
16 «Tour 64», Nanterre, 64, rue du 8 Mai 1945, Frankreich Nanterre, Frankreich Büro 0 % rund rund Errichtungsjahr 1974/1975 Sanierung 1999/2000 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 28 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die 16
17 «Le Magellan», Colombes, 146, boulevard de Valmy, Frankreich Colombes, Frankreich Büro nicht anwendbar 1 rund Errichtungsjahr 1974/1975 Sanierung 2003 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 0 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 207 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek im 1. Rang i.h.v zugunsten Raiffeisen Malta Bank plc, Sliema 1 Aufgrund spezieller Eigentumskonstruktionen ist die Grundstücksfläche in diesem Fall aussagekräftige Kennzahl. 17
18 «Jeûneurs», Paris, 24, rue des Jeûneurs, Frankreich Paris, Frankreich Büro rund rund Errichtungsjahr 1972 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 13 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 318 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek im 1. Rang i.h.v zugunsten Eurohypo, Paris 18
19 «Coupôle», Charenton le Pont, 14, place de la Coupôle, Frankreich Charenton le Pont, Frankreich Büro rund rund Errichtungsjahr 1992 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 163 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek im 1. Rang i.h.v zugunsten Eurohypo, Paris 19
20 «Admiraal I», 3439 LM Nieuwegein, Ringwade 1, Utrecht, Niederlande Nieuwegein, Niederlande Büro 76 % rund rund Errichtungsjahr 2002 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 70 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 825 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek i.h.v zugunsten Raiffeisen Malta Bank plc, Sliema gesamthaft mit Admiraal II 20
21 «Admiraal II», 3439 LM Nieuwegein, Ringwade 71, Utrecht, Niederlande Nieuwegein, Niederlande Büro rund rund Errichtungsjahr 2005 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 11 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 33 Selbstverwaltung durch den Mieter verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek i.h.v zugunsten Raiffeisen Malta Bank plc, Sliema gesamthaft mit Admiraal I 21
22 «Landmark Podium», 3800 GE Amersfoort, Podium 4, Niederlande Amersfoort, Niederlande Büro rund rund Errichtungsjahr 2008 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 0 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 20 Akontoeinhebung Selbstverwaltung durch den Mieter verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Hypothek im 1. Rang i.h.v ,3 zugunsten HSH Nordbank AG, Hamburg 22
23 «LC 2», Kassel, George-Stephenson-Straße 13, Deutschland Kassel, Deutschland Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 7 Errichtungsjahr 2004 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 22 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 7 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Eurohypo AG, Frankfurt/Main; gesamthaft mit Bingen am Rhein und Wiesbaden 23
24 55459 Bingen-Grolsheim, Albert-Schweitzer-Straße 3, Deutschland Bingen-Grolsheim, Deutschland Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 33 Errichtungsjahr 2006 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 19 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 12 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Eurohypo AG, Frankfurt/Main; gesamthaft mit Kassel und Wiesbaden 24
25 59320 Ennigerloh, Nordring 3, Deutschland Ennigerloh, Deutschland Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 20 Errichtungsjahr 2005 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 0 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 357 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die 25
26 55252 Wiesbaden, Georg-Beatzel-Straße 15, Deutschland Wiesbaden, Deutschland Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 5 Errichtungsjahr 2005 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 4 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 6 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Eurohypo AG, Frankfurt/Main; gesamthaft mit Bingen am Rhein und Kassel 26
27 99098 Erfurt, In der Langen Else 4, Deutschland Erfurt, Deutschland Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 30 Errichtungsjahr 2004 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 18 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 3 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die 27
28 «Terrano», München, Arnulfstraße 37 39, Deutschland München, Deutschland Büro 92 % rund rund Errichtungsjahr 2009 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 154 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 12 Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Bayerische Landesbank, München 28
29 «Moosach», München, Moosach, Bunzlauerstraße 5 9, Deutschland Gesellschaft Firma MO Invest GmbH & Co. KG Rechtsform GmbH & Co. KG Sitz Oberursel/Taunus Firmenbuchnummer HRA 8458 Gesellschaftskapital 25 Höhe der Beteiligung 99,73 % Erwerbszeitpunkt Gesellschafterdarlehen Darlehen durch Dritte Immobilie München, Deutschland Büro 76 % rund rund Errichtungsjahr 2010 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 10 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen Akontoeinhebung Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden 15 Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Bayerische Landesbank, München 29
30 «Modularna», Warschau, ul. Modularna 17, Polen Warschau, Polen Logistik rund rund Lastwagenabstellplätze 168 Errichtungsjahr 2007 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 0 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 41 Selbstverwaltung durch den Mieter verrechnet werden 6 Keine Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Bayerische Landesbank, München; gesamthaft mit Gate One Business Park 30
31 «Gate One Business Park», Warschau, ul. Dzialkowa 62, Polen Lastwagenabstellplätze Warschau, Polen Logistik 0 % 1 rund rund Errichtungsjahr Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen n/a sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen n/a n/a verrechnet werden 4 n/a Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Grundschuld i.h.v für die Bayerische Landesbank, München; gesamthaft mit Modularna 1 Das Objekt wurde Ende Juni 2012 fertiggestellt. Die Benützungsbewilligung wurde am 3. August 2012 durch die Behörde ausgestellt. Die ersten beiden Mietverträge über rund 16 Prozent der Fläche wurden im August 2012 abgeschlossen. 31
32 «Tesco», 1037 Budapest, Bécsi út. 258, Ungarn Gesellschaft Firma SCTO Bécsi út. Kft. Rechtsform Kft. Sitz Budapest Firmenbuchnummer Cg Gesellschaftskapital 11,5 Höhe der Beteiligung 65 % Erwerbszeitpunkt Gesellschafterdarlehen Darlehen durch Dritte Immobilie Budapest, Ungarn Handel rund rund Errichtungsjahr 2008 Anschaffungsjahr sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen 0 sowie von Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten und Erweiterungen Verrechnung nach tatsächlichem Aufwand verrechnet werden 5 Bücherliche Belastungen und sonstige Belastungen, soweit sie für die Höchstbetragshypothek i.h.v zugunsten RLB NÖ-Wien AG, Wien 32
